안녕하세요. kimtaxstory입니다.
이전 글에 상생임대주택에 관한 기본개념에 대해 중점을 두어 설명을 드린 적이 있는데요.
이번 시간에는 앞에서와 다르게 상생임대주택과 관련하여 주의할 점과 사례별 예시에 대해 중점을 두어 설명을 드리겠습니다.
1. 상생임대차 개념(세제상 혜택)
상생임대차 계약이란 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한하면서 일정 기간 이상 임대한 임대차 계약을 말합니다.
정부는 전·월세 시장 안정을 유도하기 위해 이러한 계약을 체결한 임대인에게 양도소득세 부담을 줄여주는 세제 혜택을 제공하고 있습니다.
가장 핵심적인 혜택은 1세대 1 주택 비과세 요건 중 ‘2년 거주요건’을 면제해 준다는 점입니다.
일반적으로 1세대 1 주택 비과세를 받기 위해서는 보유기간 외에 2년 이상 실제 거주해야 하지만, 상생임대주택으로 인정되면 거주하지 않았더라도 비과세 적용이 가능합니다.
또한 이 특례는 단순 비과세뿐 아니라
- 거주주택 비과세,
- 1세대 1 주택 장기보유특별공제
적용 시에도 동일하게 거주요건을 면제해 주는 효과가 있습니다.
🔎 용어 설명 – 1세대 1 주택 비과세
일정 요건을 충족한 1 주택자가 주택을 팔 때 양도소득세를 부과하지 않는 제도입니다. 일반적으로는 ‘2년 이상 보유 + 2년 이상 거주’가 필요합니다.
2. 상생임대차 세제혜택 적용요건
상생임대차 계약으로 세제 혜택을 받기 위해서는 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
① 대상자 요건
- 국내 1 주택을 보유한 1세대
② 직전임대차계약 요건
- 주택 취득 후 체결한 직전 임대차계약이 존재해야 하며
- 해당 계약에 따른 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
⚠️ 주택을 취득하기 전에 이미 체결돼 있던 임대차계약을 ‘승계’ 한 경우는 직전임대차계약으로 인정되지 않는 경우가 많아 주의가 필요합니다.
③ 상생임대차계약 요건
- 직전 임대차계약 대비 임대료(보증금·월세) 증가율이 5% 이내일 것
- 임대기간 2년 이상 실제 임대할 것
- 2021.12.20 ~ 2026.12.31 사이에 계약을 체결하고 임대를 개시할 것
(단, 계약금 지급 사실이 객관적으로 확인되어야 함)
🔎 용어 설명 – 임대료 증가율 5%
전세↔월세 전환이 있는 경우에는 단순 비교가 아니라, 법에서 정한 전·월세 전환율을 적용해 증가율을 계산합니다.
④ 신고·서류 요건
- 양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한 내에
- 상생임대주택 특례적용신고서
- 직전임대차계약서
- 상생임대차계약서
를 관할 세무서에 제출해야 합니다.
3. 상생임대차 세제혜택 적용 시 주의사항
상생임대차 특례는 요건이 명확한 만큼 실무상 실수로 배제되는 사례도 많습니다. 특히 다음 사항은 꼭 체크해야 합니다.
① 실제 임대기간 미달 시 특례 불가
계약서상 2년 계약이라도 임차인의 조기 퇴거 등으로 실제 임대기간이 2년 미만이면 특례 적용이 불가합니다.
② 단일 4년 계약은 인정 불가
하나의 임대차계약으로 4년을 한 번에 체결한 경우,
이를 ‘직전임대차 + 상생임대차’로 나누어 인정하지 않습니다.
③ 계약 체결 시점 요건 주의
- 2026년 12월 31일 이전에 상생임대차계약 체결 및 임대 개시가 필수
- 단순히 날짜만 맞춘 계약이 아니라 계약금 수령 증빙이 있어야 함
④ 모든 주택이 아니라 ‘양도 주택’만 해당
상생임대로 운영했던 모든 보유주택이 혜택을 받는 것은 아니며,
최종적으로 양도하는 1 주택에 대해서만 거주요건 면제가 적용됩니다.
🔍 상생임대차 실제 사례별 적용 / 비적용 비교 정리
✅ 1. 상생임대차 적용되는 사례
| 사례 ① | 직전 임대 1년 6개월 + 이후 임대료 5% 이내로 2년 재계약 | ✅ 적용 | 직전임대차 요건 + 상생임대차 요건 모두 충족 |
| 사례 ② | 임차인 변경되었으나 임대료 5% 이내, 2년 이상 임대 | ✅ 적용 | 임차인 동일 요건 없음 |
| 사례 ③ | 계약갱신청구권 행사로 2년 이상 임대 | ✅ 적용 | 갱신계약도 상생임대차 인정 |
| 사례 ④ | 전세 → 월세 전환, 법정 전환율로 계산 시 5% 이내 | ✅ 적용 | 민간임대주택법 전환율 기준 충족 |
| 사례 ⑤ | 묵시적 갱신으로 계약서 없이 2년 이상 임대 | ✅ 적용 | 실제 임대기간 기준 판단 |
| 사례 ⑥ | 임차인 사망 후 상속인이 계속 거주 | ✅ 적용 | 임대관계 계속성 인정 |
| 사례 ⑦ | 임차인 조기퇴거 후 동일 조건으로 새 임차인과 계약 | ✅ 적용 | 임대기간 합산 인정 요건 충족 |
| 사례 ⑧ | 상생임대로 운영 후 자가거주 → 다시 임대 후 양도 | ✅ 적용 | 요건 충족 시 특례 유지 |
| 사례 ⑨ | 일시적 2주택 상태에서 상생임대 운영 후 기존주택 양도 | ✅ 적용 | 일시적 2주택 + 상생임대 요건 충족 |
| 사례 ⑩ | 다가구주택 전체를 상생임대로 운영 후 일괄 양도 | ✅ 적용 | 모든 호(戶) 요건 충족 |
❌ 2. 상생임대차 적용되지 않는 사례
| 사례 ① | 상생임대 계약했으나 실제 임대 2년 미만 | ❌ 불가 | 실제 임대기간 요건 미달 |
| 사례 ② | 직전임대차 없이 바로 2년 상생임대 계약 | ❌ 불가 | 직전임대차 요건 누락 |
| 사례 ③ | 임대료 5% 초과 인상 | ❌ 불가 | 임대료 증가율 초과 |
| 사례 ④ | 4년 단일 임대차 계약 체결 | ❌ 불가 | 직전+상생 계약으로 분리 불가 |
| 사례 ⑤ | 2021.12.20 이전에만 임대차계약 체결 | ❌ 불가 | 적용 기간 요건 미충족 |
| 사례 ⑥ | 계약갱신을 2021.12.20 이전에 체결 | ❌ 불가 | 상생임대차 인정 기간 아님 |
| 사례 ⑦ | 주택 취득 전에 체결된 임대차계약을 그대로 유지 | ❌ 불가 | 직전임대차 아님 |
| 사례 ⑧ | 조기퇴거 후 임대료 인상하여 재계약 | ❌ 불가 | 임대기간 합산 불가 |
| 사례 ⑨ | 다가구주택 일부 호만 상생임대 | ❌ 불가 | 전체 양도 시 일부 미충족 |
| 사례 ⑩ | 계약금 지급 증빙 없음 | ❌ 불가 | 상생임대차 계약 성립 부인 |
📌 실무에서 가장 많이 헷갈리는 포인트 정리
✔️ “계약서 기간”이 아니라 실제 임대한 기간이 기준
→ 중도 퇴거 시 2년 미만이면 바로 탈락
✔️ 임차인은 바뀌어도 됨
→ 단, 임대료 증가율 5% 이내는 반드시 유지
✔️ 모든 집이 아니라 양도하는 1 주택만 혜택
→ 상생임대 했던 다른 주택에는 자동 적용 ❌
✔️ 계약 시점과 증빙이 매우 중요
→ 2026.12.31 이전 계약 + 계약금 수령 증빙 필수
※ 본 글은 제공된 법령 해설 자료를 바탕으로 작성된 일반적인 세무 정보이며, 실제 세금 적용은 개인의 보유 형태, 계약 내용, 양도 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 세무 판단이나 신고 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.