안녕하세요, 세무 & 경제 전문 블로거 kimtaxstory입니다. 최근 정부가 발표한 10.15 주택시장 안정화 정책은 그야말로 초고강도 규제책입니다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶어버린 이번 대책은 대출, 청약은 물론 세금에 이르기까지 전방위적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 규제지역 확대와 토지거래허가구역 지정이라는 강력한 카드가 주택시장에 어떤 변화를 가져올지, 그리고 이로 인해 달라지는 세금효과는 무엇인지 심도 있게 분석해 보겠습니다. 이번 10.15 주택시장 안정화 정책의 핵심 내용과 세금 관련 변화를 꼼꼼히 체크하여 현명한 자산 관리에 도움이 되시길 바랍니다.
1. 10.15 주택시장 안정화 정책의 핵심: 서울 전역 및 경기 12곳 '3중 규제지역' 지정
10.15 주택시장 안정화 정책의 가장 눈에 띄는 부분은 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역, 투기과열지구에 더해 토지거래허가구역까지 묶어 사실상 '3중 규제지역'으로 지정했다는 점입니다. 이는 시장의 예상을 뛰어넘는 조치로, 최근 집값 급등세를 보인 규제지역의 가수요를 확실하게 차단하겠다는 정부의 강력한 의지를 반영합니다. 기존 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되면 대출, 세제, 청약 등 전방위적인 규제를 받게 되는데, 여기에 토지거래허가구역까지 추가 지정되면서 주택 매매 거래에 엄청난 제약이 생겼습니다.
토지거래허가구역 내에서 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 포함된 연립·다세대 주택을 취득할 경우 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 즉, 매수자가 직접 거주할 목적이 아니라면 원칙적으로 주택 거래가 불가능하며, 매수 후 2년 안에 실거주 의무를 이행하지 않으면 이행강제금 부과 또는 허가 취소까지 당할 수 있습니다. 이는 투자 목적의 갭투자 수요를 근본적으로 차단하는 효과를 가져옵니다. 또한, 토지거래허가구역 내 비주택담보대출의 LTV(주택담보대출비율)도 기존 70%에서 40%로 강화되어 대출을 통한 투자 수요 진입이 더욱 어려워졌습니다.
2. 규제지역 확대로 인한 취득세 및 양도소득세 등 세금효과 변화 분석
10.15 주택시장 안정화 정책으로 규제지역이 확대되면서, 가장 직접적으로 영향을 받는 것은 바로 세금입니다. 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 지역은 대출 규제 외에도 여러 가지 세금 규제가 적용됩니다. 특히 다주택자에게는 취득세 중과와 양도소득세 중과가 가장 큰 부담으로 작용합니다.
먼저 취득세의 경우, 조정대상지역 내 2 주택자는 8%, 3 주택자 이상은 12%의 중과세율이 적용됩니다(2025년 10월 16일 매수분부터 적용). 기존에 비규제지역이었던 서울의 21개 구(강남, 서초, 송파, 용산 제외)와 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 지정됨에 따라, 이 지역에서 주택을 추가로 매수하는 다주택자의 취득세 부담이 매우 커졌습니다. 이는 다주택자의 신규 주택 매수를 사실상 어렵게 만드는 강력한 세금 정책입니다.
다음으로 양도소득세의 경우, 조정대상지역 내 다주택자에게는 양도소득세 중과가 적용되며, 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 전면 배제됩니다. 현재 다주택자 양도세 중과는 내년 5월 9일까지 유예되어 있지만, 이 유예 기간이 종료되면 조정대상지역 내 2 주택자는 기본 세율에 20% p, 3 주택자 이상은 30% p가 가산된 중과세율이 적용됩니다. 이는 실질적인 세금폭탄으로 작용하여, 다주택자들이 내년 5월 이전에 주택을 매각할 유인이 커질 수 있습니다. 해당 유예 규정은 시행령에 위임된 규정으로 26년 초 개정 여부 확인이 필요합니다.
또한, 1세대 1 주택자의 양도소득세 비과세 요건도 강화됩니다. 조정대상지역으로 지정된 지역의 주택은 2년 보유 요건 외에 2년 거주 요건까지 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다(2025년 10월 16일 매수분부터 적용). 기존에 비규제지역이었던 곳의 주택을 매수했다면, 이제 매수 시점에 규제지역 지정 여부를 확인하고 반드시 2년 거주를 계획해야 세금 혜택을 놓치지 않을 수 있습니다. 이렇듯 10.15 주택시장 안정화 정책은 규제지역 확대를 통해 세금 부담을 급증시켜 투자 수요를 강력히 억제하고 있습니다.
특히, 이번 규제지역 확대는 증여 시에도 큰 세금효과를 가져옵니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우, 일반적인 증여 취득세율(3.5%)이 아닌 12%의 중과세율이 적용됩니다(2025년 10월 16일 증여 계약분부터 적용). 기존에는 비조정대상지역이었던 곳이 규제지역으로 묶이면서, 해당 지역의 3억 초과 주택을 자녀 등에게 증여하려던 계획에도 막대한 세금 부담이 발생하게 된 것입니다. 다만, 1세대 1 주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과세율이 아닌 일반세율(3.5%)이 적용되므로, 이 점을 반드시 확인해야 합니다. 이렇듯 10.15 주택시장 안정화 정책은 규제지역 확대를 통해 매매뿐만 아니라 증여에 대한 세금 부담까지 급증시켜 투기 수요를 강력히 억제하고 있습니다.
3. 규제지역 확대에 따른 보유세 변화 및 투자 심리 위축 전망
10.15 주택시장 안정화 정책의 직접적인 목표는 아니었으나, 규제지역의 확대는 궁극적으로 보유세(재산세 및 종합부동산세) 부담 증가와 시장의 투자 심리 위축을 불러올 것으로 예상됩니다. 정부는 이번 대책 발표와 함께 부동산 세제 합리화 방안 마련을 시사하며, 보유세와 거래세 조정에 대한 연구 용역을 발주하고 관계 부처 태스크포스(TF) 논의를 거칠 계획임을 밝혔습니다. 이는 향후 보유세 강화 가능성을 열어둔 것으로 해석될 수 있으며, 중장기적으로 주택 보유에 대한 세금 부담이 더욱 커질 수 있음을 시사합니다.
종합부동산세(종부세)는 주택 공시가격을 기준으로 과세되는데, 규제지역 확대로 인한 시장 관망세와 거래량 급감은 단기적으로 주택 가격 상승을 억제할 수는 있으나, 근본적인 유동성 문제나 공급 부족 우려가 해소되지 않는다면 집값 하락을 장담하기 어렵습니다. 그러나 규제지역 확대와 토지거래허가구역 지정은 매도인과 매수인 양쪽 모두에게 거래의 문턱을 높여 시장 유동성을 크게 떨어뜨립니다. 특히, 토지거래허가구역은 매도인 입장에서는 실거주 의무 때문에 세입자가 있는 주택을 매도하기 어렵게 만들고, 매수인 입장에서는 비실거주 목적의 투자가 불가능해져 '사지도 말고 팔지도 말라'는 강력한 메시지를 던집니다.
이러한 전방위적인 규제 강화는 부동산 시장의 불확실성을 증폭시켜 투자 심리를 급격히 위축시킬 것입니다. 세금 부담 증가와 대출 규제 강화, 그리고 거래의 어려움이 복합적으로 작용하면서, 실수요자 외의 가수요는 시장에서 이탈하고 거래 절벽 현상이 심화될 수 있습니다. 10.15 주택시장 안정화 정책은 당분간 주택 매매 시장을 냉각시킬 것으로 보이나, 장기적인 주택 시장 안정화를 위해서는 지속적인 공급 확대와 함께 세금 제도에 대한 심도 있는 논의와 합리적인 개선이 필요해 보입니다. 투자자들은 이번 규제지역 확대의 세금효과를 면밀히 분석하고 신중한 투자를 결정해야 할 시점입니다.
※ 본 블로그 글은 세무 및 경제 전문가의 일반적인 견해를 바탕으로 작성되었으며, 특정 법률이나 세무 상황에 대한 맞춤형 조언이 될 수 없습니다. 정부 정책, 법률, 세법 등은 수시로 변경될 수 있으므로, 구체적인 투자 및 세무 관련 결정은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 정보의 오류나 누락, 또는 이를 바탕으로 한 투자 결정에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.